Face aux défis environnementaux, la transition écologique s’invite désormais de manière incontournable dans le secteur immobilier. En 2024, elle redéfinit les priorités des investisseurs, des promoteurs et même des institutions bancaires. Mais comment cette transformation affecte-t-elle concrètement les projets d’investissement locatif ? Est-ce une menace ou, au contraire, une formidable opportunité pour créer de la valeur ? Je suis Tristan, consultant en investissement immobilier depuis plusieurs années, et je vous propose de faire le point.
Des réglementations toujours plus exigeantes : ce que vous devez savoir
Depuis la mise en place de la loi Climat et Résilience en 2021, la pression ne cesse de monter sur les propriétaires de logements énergivores. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), déjà bien connu, prend un poids lourd dans les décisions d’achat ou de rénovation.
En 2024, les logements classés G (les véritables passoires thermiques) sont déjà interdits à la location. À horizon 2025, ce seront les logements classés F. Et l’objectif final est clair : au 1er janvier 2034, tous les logements mis en location devront être classés E ou mieux (article 160 de la loi Climat et Résilience).
Les investisseurs doivent donc anticiper ces évolutions, sous peine de se retrouver avec un bien inlouable, ou de devoir réaliser des travaux importants dans l’urgence et à un prix élevé.
L’audit énergétique, nouveau passage obligé des ventes
En cas de vente de logements classés F ou G dans une copropriété de plus de 50 lots, un audit énergétique est désormais obligatoire. Ce document est plus approfondi que le DPE. Il propose des scénarios de rénovation et le coût associé, ce qui peut impacter la négociation du prix ou refroidir certains acheteurs.
En tant qu’investisseur averti, vous devez donc non seulement lire entre les lignes du DPE, mais aussi étudier en détail les rapports d’audit pour évaluer le potentiel (et le coût) de mise en conformité énergétique.
Investir dans la rénovation énergétique devient stratégique
Bannis les achats coup de cœur sur des biens à forte consommation d’énergie si vous ne prévoyez pas de les transformer ! En 2024, les travaux de rénovation thermique ne sont plus un choix secondaire mais un levier majeur de création de valeur pour un investisseur :
- Valorisation du bien : Un appartement passant d’un DPE F à C peut voir sa valeur grimper de 10 à 15 % selon les secteurs.
- Augmentation de la rentabilité : Une meilleure note énergétique permet une location plus rapide, à un meilleur prix et sur une durée plus longue.
- Aides financières : Des dispositifs comme MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, le dispositif Denormandie ou la TVA réduite à 5,5 % sur certains travaux allègent significativement la facture.
La clé ? Anticiper. Ne pas attendre que le bien tombe dans une catégorie interdite. Intégrer dès l’achat une enveloppe rénovation. C’est souvent ce qui fait la différence entre un bon investissement et un gouffre financier…
Le financement bancaire s’adapte à la performance énergétique
Les banques ne sont pas en reste. Face aux recommandations européennes en matière de finance durable, le soutien aux investissements « verts » devient une priorité. On observe déjà des produits financiers orientés vers la performance énergétique :
- Des taux bonifiés pour l’acquisition ou la rénovation de biens BBC (bâtiment basse consommation).
- Des pénalités ou refus de financement pour les passoires thermiques sans projet de travaux concret.
- Des prêts verts d’investissement, de plus en plus accessibles pour la rénovation énergétique lourde.
En tant qu’investisseur, cela implique de présenter un dossier béton aux banques : DPE, devis de travaux, aides demandées, retour sur investissement prévu, sont autant d’éléments qui peuvent influencer votre taux, votre capacité d’emprunt et la validation du prêt.
Les nouvelles attentes des locataires : écologie et confort
Ne l’oublions pas : le locataire est au cœur du rendement locatif. Et ses attentes évoluent vite. En 2024, les locataires recherchent non seulement un logement accessible financièrement, mais aussi confortable et économe en énergie.
- Isolation phonique et thermique : plus que jamais différenciante.
- Système de chauffage performant : adieu les vieux convecteurs, bonjour les pompes à chaleur et chaudières à condensation.
- Équipements connectés : Thermostats intelligents, détecteurs de consommation sont désormais des plus appréciés.
- Accès à la mobilité douce : local vélo, bornes de recharge électrique, etc.
Un bien ancien, rétrofité de façon intelligente, peut rivaliser sans problème avec un logement neuf… pour peu que l’on y mette l’effort nécessaire.
La localisation verte, nouveau critère stratégique
Enfin, un mot qu’on n’associait pas toujours à l’investissement immobilier avant : la biodiversité urbaine. En 2024, les zones qui investissent dans la végétalisation, les incitations locales à la rénovation énergétique ou les transports en commun bas carbone voient leur attractivité grimper en flèche. Cela se traduit par :
- Des prix au m² en hausse dans certains quartiers éco-renforcés.
- Une demande locative plus forte et plus stable.
- Davantage de subventions disponibles via les collectivités locales.
Vous êtes en train d’étudier un investissement ? Renseignez-vous sur les projets urbains de la commune, les aides locales à la rénovation, ou encore la possibilité de bénéficier d’un plan de revitalisation d’un quartier (tel que les OPAH ou « Petites villes de demain »).
Un levier fiscal… bien ficelé
Eh oui, même le fisc s’adapte. Si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique substantielles, vous pourriez bénéficier :
- Du déficit foncier remonté jusqu’à 21 400 € dans certains cas de rénovation lourde (contre 10 700 € habituellement) pendant la période transitoire liée à la politique énergétique du gouvernement (source Service-public.fr).
- D’un amortissement optimisé en LMNP réel si vous investissez dans le meublé rénové.
- De dispositifs spécifiques en zone tendue pour rénover et transformer du vacant en logement locatif.
Les financiers et fiscalistes l’ont compris : allier transition écologique et optimisation patrimoniale, ce n’est pas un effet de mode, c’est une stratégie gagnante.
En 2024, plus que jamais, réussir un investissement locatif, c’est passer de « propriétaire » à « acteur de la transition énergétique immobilière ». Et à mes yeux, c’est aussi là que réside désormais une belle opportunité : être au bon endroit, avec le bon bien, et surtout, avec la bonne vision.
À bientôt pour un nouveau projet rentable et responsable,
Tristan – www.immoloc.pro
