Pourquoi viser les expatriés ? Une demande en pleine croissance
En tant que propriétaire bailleur, vous avez probablement déjà envisagé plusieurs types de locataires : étudiants, jeunes actifs, familles… Mais avez-vous pensé aux expatriés ? Ces Français ou étrangers qui travaillent ou s’installent temporairement en France représentent une cible à fort potentiel pour la location. Leur profil présente en effet des avantages économiques et pratiques non négligeables.
La raison est simple : les expatriés arrivent souvent avec un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne française, une situation professionnelle stable (détachés d’entreprise, contrats d’expatriation, salariés de multinationales) et un besoin pressant de logement clé en main. En parallèle, leur séjour est souvent temporaire, ce qui peut s’avérer très compatible avec une stratégie locative modulable (bail mobilité, meublé, courte durée).
En ciblant ce public, vous ouvrez votre bien à une clientèle exigeante mais également solvable. Selon une étude menée par l’INSEE et publiée en 2021, près d’un million d’étrangers supplémentaires s’installent chaque année en France, dont un grand nombre sont des cadres ou des ingénieurs. Ajoutez à cela plusieurs centaines de milliers de Français qui reviennent ou repartent temporairement à l’étranger, et vous obtenez un marché dynamique à exploiter intelligemment.
Quels types de logements séduisent les expatriés ?
Comme tout marché spécifique, il a ses codes ! Voici ce que recherchent généralement les expatriés :
- Des logements meublés et équipés : ils n’ont pas toujours le temps (ou l’envie) de meubler un logement à leur arrivée. Un appartement prêt à vivre est souvent un impératif.
- Une localisation stratégique : proximité avec les écoles internationales, les quartiers d’affaires (La Défense à Paris, Part-Dieu à Lyon, Euroméditerranée à Marseille), ou encore bien desservi par les transports en commun.
- Une bonne connexion Internet : cela peut paraître anecdotique, mais avec le télétravail devenu courant, une bonne fibre peut peser lourd dans la décision.
- Un standing correct, voire haut de gamme : surtout pour les cadres en mission longue durée. Pensez à bien finir votre bien, voire à proposer du linge de maison, une cuisine bien équipée, des prestations “plus” comme une machine Nespresso, etc.
N’oublions pas non plus que certains expatriés sont pris en charge par des agences de relocation. Ces intermédiaires, payés par les employeurs, se chargent de trouver un logement pour les salariés, ce qui vous permet d’entrer en contact avec des professionnels pouvant vous garantir des plafonds de loyers intéressants et une relative sécurité financière.
Les différentes formes de location pour expatriés
Vous avez plusieurs stratégies locatives possibles. Chacune s’adapte à un type d’expatriation et à votre profil en tant que bailleur :
- La location meublée classique (bail meublé de 1 an renouvelable) : très bien pour les expatriés en mission longue durée. Ce type de bail offre de la sécurité au propriétaire tout en conservant de la flexibilité.
- Le bail mobilité : d’une durée de 1 à 10 mois, ce bail sans dépôt de garantie est encadré par la Loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Idéal pour les expatriés en formation, stages ou CDD détachés. Utile si vous souhaitez faire de la location ponctuelle sans vous engager.
- La location de courte durée (type Airbnb, Booking) : si vous êtes sur un marché touristique ou avez une résidence secondaire. Certains expatriés en prospection ou en installation préfèrent louer à la semaine ou au mois pour prendre le temps de s’installer définitivement.
Chaque mode de location impliquera des régimes fiscaux différents (LMNP, LMP, régime micro-BIC ou réel) qu’il est important de connaître pour optimiser votre rentabilité… et vos impôts.
Comment s’y prendre pour trouver des locataires expatriés ?
Avoir un bien adapté ne suffit pas : encore faut-il savoir comment atteindre le bon public. Voici quelques actions concrètes à mettre en place :
- Inscrivez-vous sur des plateformes spécialisées dans la relocation ou dans le logement pour expatriés : Expat.com, FUSAC, International House Hunting…
- Travaillez avec un réseau d’agences spécialisées, y compris des agences installées à l’étranger qui accompagnent les futurs arrivants.
- Mettez en valeur votre annonce en plusieurs langues sur les portails classiques (SeLoger, PAP, Leboncoin) en précisant que votre logement est adapté aux expatriés et aux locations internationales.
- Optimisez votre annonce pour le SEO : les expatriés cherchent souvent en ligne en tapant des requêtes comme “appartement meublé Paris pour expatrié” ou “logement à louer à Lyon proche écoles internationales”. Intégrez naturellement ces mots-clés dans vos annonces pour en améliorer la visibilité.
Ne négligez pas non plus le bouche-à-oreille : des expatriés satisfaits peuvent recommander votre bien à d’autres collègues ou amis venant s’installer à leur tour.
Les précautions à prendre : juridiques et logistiques
Avant de louer à un expatrié, pensez à :
- Vérifier la solvabilité avec des documents étrangers : fiches de paie internationales, contrats, garants dans leur pays d’origine… Soyez vigilant, mais souple. Vous pouvez aussi exiger une assurance loyer impayé. Certaines compagnies proposent des offres spécifiques pour les baux conclus avec des expatriés.
- Utiliser des contrats adaptés : utilisez le contrat de bail meublé officiel de la Direction de l’information légale et administrative, traduit si besoin (bien que seule la version française ait une valeur juridique en cas de litige).
- Prévoir une gestion à distance si vous n’êtes pas sur place : faire appel à une agence de gestion locative peut devenir une vraie bouffée d’oxygène. Cela rassure également les expatriés.
Côté fiscal, pensez à déclarer vos revenus locatifs correctement selon le régime choisi (micro-BIC ou réel simplifié en LMNP). Pour rappel, l’inscription au statut de LMNP est indispensable si vous louez un bien meublé imposable au titre de bénéfices industriels et commerciaux.
S’adapter pour mieux rentabiliser
Louer à des expatriés, c’est une belle opportunité de sécuriser votre investissement tout en ciblant une clientèle stable, souvent haut de gamme et peu sujette aux impayés. Bien sûr, cela demande un peu plus de préparation : présentation du bien, lien avec des réseaux internationaux, souplesse dans le bail… Mais cette stratégie s’intègre parfaitement, que vous soyez un investisseur débutant ou un bailleur expérimenté ayant plusieurs biens en location.
Les expatriés peuvent devenir vos meilleurs locataires. C’est en comprenant leurs besoins et en ajustant votre offre que vous transformerez un simple bien immobilier en véhicule de rendement optimisé.
Tristan, pour www.immoloc.pro
