Les grands événements sportifs sont des accélérateurs de rentabilité pour les locations saisonnières. Paris l’a prouvé en 2024 avec les Jeux Olympiques, et l’effet d’aubaine va clairement se prolonger en 2025 : prolongation des séjours, tourisme « post-JO », grands salons internationaux qui surfent sur la nouvelle image de la ville, travaux urbains finalisés, nouvelles lignes de transport… Autrement dit : si vous avez (ou envisagez) un bien à louer à Paris ou en Île-de-France, 2025 reste une année en or pour booster vos revenus.
Dans cet article, je vous montre comment tirer parti de cette dynamique, tout en restant dans les clous sur le plan légal et fiscal. L’objectif : augmenter vos loyers, remplir votre calendrier et sécuriser votre projet sur le long terme.
Comprendre l’effet JO : pourquoi 2025 reste une année stratégique
Les JO n’impactent pas seulement quelques semaines d’été. Ils transforment durablement un marché.
En 2025, vous bénéficiez encore de plusieurs leviers :
- Un afflux de touristes « retardataires » : ceux qui ont évité Paris pendant la période JO et qui reviennent une fois le calme revenu.
- Une visibilité internationale boostée : Paris et l’Île-de-France ont été au centre du monde. Les plateformes comme Airbnb, Booking, Abritel ont vu exploser le nombre de recherches sur la destination et l’effet perdure.
- Des infrastructures améliorées : transports, aménagements urbains, nouvelles zones attractives (Saint-Denis, Plaine Commune, Seine-Saint-Denis en général).
- Des événements en chaîne : compétitions internationales, concerts, salons, congrès qui profitent de l’image renforcée de la capitale.
Votre stratégie en 2025 doit donc être double : capter la demande touristique classique, plus élevée qu’avant 2024, et cibler une clientèle plus qualitative (touristes étrangers, pros, familles) prête à payer plus cher pour de bonnes prestations.
Choisir le bon emplacement : Paris, petite couronne… et nouvelles zones gagnantes
Avant même de parler travaux ou déco, posons la base : l’emplacement.
En 2025, les zones gagnantes ne sont plus uniquement le cœur historique de Paris. On voit émerger des secteurs boostés par les JO :
- Autour du village olympique (Seine-Saint-Denis) : Saint-Denis, Saint-Ouen, L’Île-Saint-Denis, La Plaine. Des quartiers longtemps boudés, mais désormais mieux desservis et plus connus des étrangers.
- Proximité des grandes infrastructures sportives : Stade de France, Arena Porte de la Chapelle, Roland-Garros, Bercy.
- Accès direct aux gares et aéroports : Gare du Nord, Gare de Lyon, Gare Montparnasse, RER B et D, Roissy et Orly.
Si vous êtes déjà propriétaire :
- valorisez dans votre annonce la proximité des transports et des sites emblématiques rénovés,
- mettez à jour votre guide voyageur avec les nouvelles lignes et aménagements ouverts depuis les JO.
Si vous envisagez d’acheter en 2025, je vous recommande d’étudier les quartiers encore « en rattrapage » : là où les prix d’achat restent raisonnables, mais où la demande courte durée progresse grâce à la notoriété post-JO.
Réglementation : louer plus, oui… mais dans les règles
C’est là que beaucoup de propriétaires se brûlent les ailes : tout miser sur la hausse des prix sans vérifier les règles applicables. Or, la location saisonnière en zone tendue, notamment à Paris, est très encadrée.
Voici les principaux textes et obligations à connaître :
- Code du tourisme, articles L.324-1-1 et suivants : ils définissent le meublé de tourisme et encadrent son régime (déclaration, classement éventuel, etc.).
- Code de la construction et de l’habitation, notamment pour les notions de changement d’usage en zone tendue (Paris, petite couronne, grandes villes).
- Règlementation locale de la mairie de Paris : limitation à 120 jours/an pour la résidence principale, changement d’usage obligatoire pour les résidences secondaires louées en courte durée, souvent avec compensation. (Cf. articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
- Loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) si vous faites de la gestion pour le compte de tiers.
En pratique :
- Résidence principale : vous pouvez la louer en meublé de tourisme jusqu’à 120 jours par an, après avoir effectué une déclaration préalable en mairie (article L.324-1-1 du Code du tourisme).
- Résidence secondaire ou logement dédié à la location courte durée : à Paris et dans de nombreuses communes limitrophes, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage. Sans cette étape, vous vous exposez à des amendes lourdes (jusqu’à 50 000 € par logement, article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation).
- Numéro d’enregistrement : dans les communes l’ayant mis en place (comme Paris), vous devez afficher ce numéro sur toutes vos annonces (Code du tourisme, art. L.324-1-1).
Ma recommandation : avant de viser la rentabilité maximale grâce à l’effet JO, sécurisez juridiquement votre activité. Un simple mail ou rendez-vous à la mairie peut vous éviter de très mauvaises surprises.
Tarifs : comment profiter de la hausse de la demande sans faire fuir les voyageurs
Après une période de prix parfois démesurés pendant les JO, 2025 impose un retour à l’équilibre : l’objectif n’est pas de casser les prix, mais de viser le meilleur couple taux d’occupation / tarif moyen.
Quelques repères concrets :
- Analysez les prix des biens comparables sur Airbnb, Booking, Abritel, sur les 3 à 6 prochains mois.
- Utilisez un outil de revenue management (Pricelabs, Beyond Pricing, Wheelhouse…) pour adapter automatiquement vos prix à la demande.
- Différenciez vos tarifs :
- en semaine vs week-end,
- périodes de salons, événements sportifs, concerts, grands congrès,
- séjours longs (réduction pour 7 nuits, 14 nuits, 30 nuits).
Le but : profiter du « halo JO » (touristes plus nombreux, clientèle internationale) pour repositionner votre bien dans le haut du panier de son segment, sans tomber dans la spéculation caricaturale.
Travaux et home staging : mettre votre bien au niveau des attentes post-JO
Les JO ont imposé des standards élevés : les touristes ont été exposés à des hébergements neufs, rénovés, bien pensés. En 2025, un simple studio vieillot avec un canapé-lit fatigué aura beaucoup plus de mal à se démarquer.
Les travaux qui boostent le plus la rentabilité d’une location saisonnière :
- Confort de base irréprochable : literie de qualité, excellente propreté, bonne isolation phonique autant que possible.
- Optimisation de l’espace : rangements intégrés, lit en 140 ou 160, canapé convertible de qualité, table permettant de télétravailler.
- Équipements modernes : Wi-Fi rapide, TV connectée, machine à café digne de ce nom, climatisation ou au minimum ventilateurs efficaces (les étés parisiens se réchauffent).
- Déco soignée et identitaire : les voyageurs post-JO cherchent une « expérience parisienne » : touches de design, photos de la ville, ambiance chaleureuse mais pas surchargée.
Budget indicatif pour un appartement type studio/2 pièces à Paris ou petite couronne :
- Rafraîchissement léger (peinture, déco, petits meubles) : 3 000 à 7 000 €.
- Rénovation plus lourde (cuisine, salle de bains, électricité) : 15 000 à 40 000 € selon l’état de départ.
Dans beaucoup de cas, une rénovation bien pensée vous permet :
- d’augmenter votre prix par nuit de 15 à 30 % par rapport à l’état initial,
- d’améliorer sensiblement votre taux d’occupation,
- et de viser une clientèle plus respectueuse (moins de casse, moins de litiges).
Fiscalité : transformer l’effet JO en stratégie durable
La rentabilité ne se mesure pas seulement en loyer encaissé, mais en loyer net après impôts. C’est là que beaucoup de propriétaires perdent du terrain.
En location saisonnière meublée, vous relevez en principe de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (article 35 et suivants du Code général des impôts).
Deux grands régimes :
- Micro-BIC (article 50-0 du CGI) :
- applicable si vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 € (plafond 2024, à vérifier pour 2025),
- abattement forfaitaire (souvent 50 % ou 71 % pour les meublés de tourisme classés),
- simplicité maximale, mais pas d’imputation des charges réelles.
- Régime réel :
- imputation de toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de plateformes, etc.,
- amortissement du bien et du mobilier (hors terrain), ce qui peut réduire fortement le résultat imposable,
- adapté aux projets avec gros travaux ou emprunts significatifs.
En 2025, si vous avez profité de la dynamique JO pour :
- augmenter significativement vos loyers,
- réaliser des travaux importants,
il peut être intéressant de passer au régime réel pour lisser l’impact fiscal sur plusieurs années.
N’oubliez pas non plus :
- la taxe de séjour, collectée par les plateformes ou par vous-même et reversée à la commune (Code général des collectivités territoriales, articles L.2333-26 et suivants),
- la distinction LMNP / LMP (Loueur Meublé Non Professionnel / Professionnel), avec des seuils de recettes et des conséquences sociales/fiscales importantes.
Un rendez-vous avec un expert-comptable habitué aux locations meublées peut vous faire gagner beaucoup d’argent sur le long terme.
Optimiser vos annonces pour capter le tourisme post-JO
Les Jeux ont remis Paris sur le radar d’une clientèle mondiale très variée. Votre annonce doit parler à ces voyageurs-là.
Pour se démarquer sur les plateformes :
- Travaillez le titre de votre annonce avec des mots-clés recherchés : « proche Stade de France », « appartement rénové », « télétravail », « famille », « vue Tour Eiffel » si c’est pertinent.
- Ajoutez un paragraphe qui met en avant le contexte post-JO :
- proximité de sites rénovés,
- nouveaux aménagements,
- accès facilité en transport.
- Soignez les photos : lumière naturelle, cadrage, avant/après si vous avez rénové après les JO ; n’hésitez pas à montrer aussi le quartier (parcs, cafés, commerces).
- Proposez un guide digital (PDF, livret, lien Google Maps personnalisé) avec :
- meilleurs trajets depuis les gares/aéroports,
- sites sportifs et culturels proches,
- bons restaurants et services du quartier.
Ce type d’approche rassure les étrangers, améliore vos évaluations et vous permet de maintenir des tarifs plus élevés avec une demande régulière.
Penser au-delà de 2025 : transformer l’effet JO en stratégie patrimoniale
Exploiter le dynamisme post-JO ne doit pas être une parenthèse opportuniste, mais un jalon dans votre stratégie patrimoniale.
Ce que je recommande à mes clients :
- Utiliser 2025 pour :
- tester différentes stratégies tarifaires,
- affiner le positionnement de leur bien (touristes, pros, familles, longue durée),
- amortir une partie des travaux réalisés en 2023–2024.
- Analyser sereinement, fin 2025 :
- la rentabilité nette du bien,
- le temps réellement consacré à la gestion,
- la pertinence d’externaliser à un gestionnaire de confiance.
- Décider ensuite :
- de pérenniser le modèle location saisonnière,
- de passer en location meublée moyenne/longue durée (colocation, bail mobilité, etc.),
- ou d’arbitrer (revendre pour réinvestir ailleurs), si la valorisation du quartier a déjà bien progressé post-JO.
L’important est de ne pas subir le marché, mais d’utiliser ce moment particulier pour accélérer l’atteinte de vos objectifs : revenus complémentaires, préparation de la retraite, création de patrimoine transmissible, etc.
Si vous souhaitez aller plus loin, analyser un projet concret ou optimiser un bien que vous possédez déjà en Île-de-France, vous pouvez retrouver mes autres articles et ressources pratiques sur www.immoloc.pro.
À très vite pour le prochain projet immobilier.
Tristan – Consultant en investissement locatif et rédacteur immoloc.pro