La SCI et la location courte durée : un duo risqué ?
Quand on entend « SCI », on pense souvent à un outil patrimonial, familial, pensé pour la stabilité et la transmission. Mais dès qu’on y glisse une activité de location courte durée (type Airbnb ou Booking), la mécanique fiscale du véhicule se transforme, et bien souvent… déraille. Oui, louer à la nuitée sous le toit d’une Société civile immobilière, c’est possible, mais cela peut faire grincer les dents du fisc si l’on ne s’y prend pas correctement.
Alors, avant de poster les premières annonces ou d’aménager vos appartements pour du tourisme urbain, voyons ensemble ce que change la fameuse « LCD » sur le plan fiscal lorsqu’on opère via une SCI. Spoiler alert : c’est bien plus qu’un simple détail.
SCI imposée à l’impôt sur le revenu : le piège de l’activité commerciale
Commençons par la configuration la plus courante : la SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR). C’est le « régime naturel » de la majorité des SCI, surtout celles de gestion patrimoniale (entre amis ou en famille). Le souci, c’est que la location meublée de courte durée est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale.
Et là, problème n°1 : une SCI à l’IR n’est censée exercer que des activités civiles. Or, dès qu’une location meublée devient habituelle, ou lorsqu’un certain nombre de services sont proposés (linge, ménage, accueil…), l’activité bascule dans le champ du commercial. Et ça change tout.
- La SCI devient « translucide » à l’impôt sur le revenu… jusqu’à ce qu’elle exerce une activité commerciale.
- Une activité commerciale rend la SCI passible de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si elle reste marginale.
- L’article 206-2 du Code général des impôts (CGI) est clair : toute société civile qui exerce une activité commerciale devient assujettie à l’IS.
Résultat : l’activité de location courte durée considérée comme commerciale transforme automatiquement la fiscalité de la SCI. Une décision irréversible, avec des conséquences lourdes.
Basculer à l’impôt sur les sociétés : quels impacts ?
À partir du moment où l’administration fiscale considère qu’une SCI exerce une activité commerciale, cette dernière devient soumise à l’impôt sur les sociétés. Ça peut sembler anecdotique… mais la bascule est violente :
- Impôt sur les bénéfices à 15 % (jusqu’à 42 500 €) puis 25 %, au lieu d’un impôt sur le revenu calculé selon la tranche marginale de chaque associé.
- Taxation à la sortie : en cas de vente du bien, plus question d’appliquer le régime des plus-values des particuliers. Bonjour les amortissements réintégrés, et la double peine fiscale !
- Perte de la transparence fiscale : les associés ne sont plus imposés directement, c’est la société qui paie… avant de verser des dividendes taxés une seconde fois chez les associés.
L’administration précise d’ailleurs dans son BOFiP-IS-CHAMP-10-30-10-20 que la transformation d’une SCI à l’IR en SCI à l’IS est définitive. Il ne s’agit donc pas d’un choix léger qu’on annule du jour au lendemain : une fois à l’IS, on y reste… même si on arrête la location meublée.
Existe-t-il une tolérance ?
Oui, mais elle est étroite. L’administration fiscale admet qu’une SCI à l’IR puisse exercer une activité commerciale d’une manière accessoire, tant que les recettes tirées de cette activité ne dépassent pas 10 % du total de ses recettes annuelles.
Cette tolérance est issue de la doctrine administrative (BOI-IS-CHAMP-10-30-10-20). Elle signifie que si vous louez un seul studio en courte durée dans l’année — et que cela reste à la marge — la SCI n’aura pas à passer à l’IS. Mais si votre activité devient significative… le couperet tombe.
Peut-on contourner ce problème ?
Heureusement, oui ! Plusieurs stratégies existent pour concilier location courte durée et SCI. Voici quelques pistes :
- Créer une société commerciale (SAS ou SARL) dédiée à la location meublée courte durée. Votre SCI loue le bien vide à cette société, qui elle, le sous-loue meublé. On appelle cela la « location-gérance » ou « bail commercial » selon le montage.
- Pivoter vers une SCI à l’IS dès le départ, en anticipant les conséquences fiscales. Cela peut être pertinent si l’on veut amortir le bien, réaliser des travaux et gérer une activité intensive.
- Créer une SCI par bien : celle qui fera du meublé choisira l’IS ; les autres resteront à l’IR pour ne pas contaminer l’ensemble de votre patrimoine fiscalement.
Ainsi, au lieu de risquer une requalification fiscale, on aménage son projet dès la création. C’est d’ailleurs un point que j’évoque systématiquement avec mes clients en phase de montage de projet locatif.
Des obligations déclaratives renforcées en 2024
Avec la pression sur les locations de courte durée, l’année 2024 marque un renforcement des obligations liées à ces activités, en particulier au niveau local. Plusieurs villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon ont imposé :
- une déclaration d’activité obligatoire (article L324-1-1 du Code du tourisme),
- une autorisation de changement d’usage,
- un enregistrement avec numéro indiqué sur les plateformes.
Et en cas de gestion en SCI, il ne faut pas oublier que ce sont les obligations de la société (et non de l’associé en nom propre). Mieux vaut avoir un expert-comptable à ses côtés pour éviter les lacunes déclaratives ou erreurs de régime fiscal.
Le bon sens (et un bon montage) pour rester serein
En immobilier, tout est une question d’anticipation. Une SCI n’est ni bonne, ni mauvaise en soi pour faire de la location courte durée, mais elle devient un cauchemar fiscal si elle est mal utilisée. En 2024, la tolérance fiscale est de plus en plus réduite, et l’administration est bien informée des stratégies abusives.
Ma recommandation ? Soyez clair sur vos intentions dès le départ. Si votre objectif est de faire de la location saisonnière, pensez société à l’IS. Si vous êtes dans une logique patrimoniale, restez à l’IR, et évitez la courte durée. Chaque cas est particulier, et j’ai croisé trop de particuliers piégés par une mauvaise structure juridique.
Un seul mot d’ordre : ne sous-estimez pas l’impact fiscal d’un simple changement de « formule » de location. La location courte durée est rentable, certes, mais elle ne s’improvise pas sur le plan juridique et fiscal.
Besoin d’un regard expert sur votre structure ou vos projets locatifs en court ou long terme ? Contactez-moi. Je suis là pour vous aider à poser les bonnes fondations dès le départ.
À très bientôt,
Tristan
Rédacteur chez immoloc.pro depuis 2022
