Pourquoi se pencher sur les quartiers émergents en 2024 ?
Dans la jungle de l’immobilier locatif, il y a les grandes avenues bien connues… et puis il y a les raccourcis malins. Et ces raccourcis, ce sont ces quartiers « en devenir » : ni trop chers, ni encore saturés, mais pleins de promesses. Investir dans un quartier émergent en 2024, c’est miser sur le bon cheval avant que tous les parieurs voient la même opportunité. C’est allier rentabilité, plus-value potentielle et parfois même intérêt fiscal. Mais encore faut-il savoir repérer ces fameuses pépites.
En tant que consultant en investissement immobilier et accompagnateur de nombreux projets depuis 2022 sur immoloc.pro, je vous partage ici une analyse claire des zones à fort potentiel locatif en 2024. Préparez votre calepin : on part en repérage.
Les critères pour identifier un quartier à fort potentiel
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est essentiel de comprendre ce qui rend un quartier « prometteur ». Plusieurs signaux doivent vous alerter de son potentiel :
- Des projets d’aménagement urbain ou de rénovation portés par la municipalité
- L’arrivée prochaine d’un métro, d’un tramway ou d’une nouvelle gare
- Une démographie en hausse, notamment des jeunes actifs ou familles
- Une proximité avec des pôles d’emploi ou d’enseignement supérieur
- Des prix encore accessibles par rapport aux zones voisines déjà tendues
Ces paramètres sont autant d’indicateurs que vous devez croiser pour anticiper la demande locative… et la revente ! N’oubliez pas : la pierre reste un marathon, pas un sprint.
Les pépites françaises à surveiller de près
À chaque région ses perles rares. En 2024, certaines villes et quartiers s’illustrent particulièrement pour leur potentiel d’investissement. Voici une sélection réaliste et stratégique.
Nantes – Quartier de la gare Sud
Les travaux autour de la gare Sud révolutionnent le paysage urbain nantais. Entre nouvelle ligne de tram prévue, réhabilitation des friches industrielles et extension de l’offre tertiaire, ce secteur va gagner fortement en attractivité. Le tout à deux pas de la Gare SNCF : c’est parfait pour un public de jeunes actifs ou d’étudiants. Une rentabilité de 4 à 5 % n’est pas rare ici actuellement, avec un fort potentiel de valorisation foncière.
Toulouse – Montaudran et la Cité de l’innovation
Porté par le développement du projet Toulouse Aerospace autour de l’ex-Aérodrome de Montaudran, ce quartier est en passe de devenir un technopôle de référence. Entre campus universitaire, startups aéronautiques et nouvelles infrastructures, la demande locative explose. L’offre immobilière neuve reste abordable et éligible en loi Pinel (source : article 199 novovicies du CGI), avec des loyers confortables.
Strasbourg – Quartier de la Meinau
Encore largement sous-estimée, la Meinau entame sa mue. Les projets de rénovation urbaine, conjugués à une amélioration des mobilités et à des projets environnementaux dans la lignée du Plan Climat 2030 mené par l’Eurométropole, en font un terrain de jeu parfait pour les investisseurs. Les prix au m² y sont encore bien en dessous de ceux du centre-ville… mais pour combien de temps ?
Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) – Autour du village olympique
Les Jeux Olympiques 2024 sont loin d’être un simple événement sportif. Ils laissent en héritage des infrastructures considérables : transports, logements, espaces verts. Le secteur de la Plaine Saint-Denis, en particulier, devient un nouveau hub dynamique entre Paris et sa périphérie. Accessible via la ligne 13 et le futur métro du Grand Paris Express, le quartier attire déjà de jeunes actifs chassés par les loyers parisiens. Attention, sélection stricte des biens recommandée : la qualité du bâtiment et la copropriété restent primordiales pour pérenniser votre investissement.
Marseille – Cap vers les quartiers nord… avec prudence
Longtemps évités, les quartiers nord de Marseille (Saint-Antoine, Saint-Joseph) attirent désormais les regards. L’arrivée du nouveau tramway T5, des projets de rénovation massifs comme à Saint-Louis, et la saturation du centre-ville créent une dynamique nouvelle. Bien sûr, le contexte sécuritaire et social impose une sélection rigoureuse, mais la rentabilité brute peut dépasser les 7 % – notamment pour une cible d’étudiants ou de jeunes salariés, dans un schéma bien sécurisé.
Deux surprises inattendues en 2024
Une tendance intéressante à surveiller cette année est l’émergence de villes moyennes dopées par le télétravail et les politiques de relocalisation. Voici deux coups de cœur personnels.
Angoulême – Le retour en force des villes du dessin animé
Grâce à son label « Ville Créative UNESCO » et son pôle image/animation en plein essor, Angoulême attire de nombreux étudiants et professionnels des métiers culturels. Le foncier y reste bon marché, et les projets d’aménagement portés par la Nouvelle-Aquitaine commencent à porter leurs fruits. Exemples typiques : petits immeubles à diviser pour de la colocation ou location meublée (LMNP), avec un bon rendement et une fiscalité adoucie via le régime réel.
Laval – La montée en gamme impulsée par la French Tech
Moins glamour mais diablement stratégique, Laval incarne la petite ville au max de son potentiel. Avec son pôle numérique (Laval Virtual Center), son voisinage avec Rennes, et une desserte TGV appréciable, c’est la cible parfaite d’un public de jeunes techies ou ingénieurs. La vacance locative y est quasi nulle. Investissement à envisager en SCI ou en LMNP avec ameublement de qualité pour viser des loyers plus élevés.
Comment sécuriser votre investissement dans un quartier émergent ?
Mis à part la promesse de rendement, il est crucial de savoir sécuriser son projet. Voici mes indispensables :
- Visiter le quartier à plusieurs heures du jour et de la nuit
- Analyser les données INSEE pour suivre la démographie et l’attractivité économique
- Consulter les PLU, PER et projets municipaux pour anticiper les évolutions foncières
- Échanger avec les commerçants ou habitants sur place pour avoir un avis de terrain
- Favoriser des biens modulables (divisibles, facile à rénover) pour optimiser la rentabilité long terme
Et bien sûr, entourez-vous ! Courtier pour le financement, expert en fiscalité, architecte pour une rénovation efficace… Mieux vaut bien s’armer que de foncer seul dans l’inconnu.
Dernier mot : l’aubaine du moment
En 2024, les meilleurs coups ne sont pas là où tout le monde regarde. C’est justement dans les interstices, les recoins urbains en pleine mutation, que se cachent les vraies opportunités. En mixant anticipation, étude de terrain et stratégies patrimoniales bien pensées, vous pouvez bâtir un portefeuille immobilier rentable et pérenne… même sans être un grand magnat de l’immobilier.
Comme toujours, n’hésitez pas à me contacter via immoloc.pro pour parler de votre projet d’investissement, qu’il soit déjà en route ou encore au stade des premières réflexions.
À votre succès immobilier !
Tristan
Rédacteur chez immoloc.pro depuis 2022
