Louer en meublé ou en vide : une question de stratégie
Quand on se lance dans l’investissement locatif, une des premières décisions stratégiques à prendre est : louer en meublé ou en vide ? Derrière cette question se cache bien plus qu’une simple affaire de mobilier : fiscalité, rentabilité, turnover, conformité légale… Tout change selon le mode de location. En 2024, avec les évolutions fiscales, inflationnistes et réglementaires, ce choix est plus qu’essentiel pour maximiser les rendements.
Je vous propose donc de faire le point sur les grandes différences, avantages et inconvénients de chaque formule, en gardant en tête une idée simple : il n’y a pas de bonne réponse universelle, seulement des stratégies adaptées à votre profil d’investisseur.
Les différences essentielles entre meublé et vide
Commençons par la base : que dit la loi ? Une location vide (ou non-meublée) est définie comme un logement loué sans les éléments nécessaires pour y vivre immédiatement. À l’inverse, la loi ALUR impose une liste précise d’équipements pour une location meublée, tels que literie, vaisselle, plaques de cuisson, réfrigérateur ou encore luminaires.
Mais au-delà du mobilier, c’est tout le cadre juridique qui diffère :
- Durée du bail : 3 ans pour la location vide (renouvelable tacitement), 1 an pour le meublé (ou 9 mois si le locataire est étudiant).
- Délai de préavis pour le locataire : 3 mois en location vide, 1 mois en meublé.
- Délai de préavis pour le bailleur : 6 mois avant la fin du bail en vide, 3 mois en meublé.
- Location vide : en régime réel ou micro-foncier (si moins de 15 000 € de loyers / an), avec un abattement de 30 % dans ce dernier cas.
- Location meublée : au régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou régime réel BIC (déduction de toutes les charges, amortissement compris).
- Zone étudiante ? Meublé court terme adapté (9 mois, renouvelable au rythme universitaire)
- Zone pavillonnaire ou résidentielle ? Plutôt un public familial qui privilégie le vide avec un projet de long terme
- Centre-ville actif ? Le meublé est souvent prisé par les jeunes pros en mobilité
- Profil du locataire cible : stabilité vs mobilité
- Zone géographique : tension locative, attractivité, public étudiant/professionnel
- Objectif : rentabilité maximale ou revenus lissés avec gestion simplifiée
- Fiscalité : appétence à la gestion administrative pour optimiser le régime réel BIC
- Capacité de gestion : temps et énergie disponibles
À première vue, ces différences peuvent faire pencher la balance. Mais c’est du côté fiscal et financier que se joue vraiment la rentabilité.
La fiscalité, nerf de la guerre en 2024
En 2024, l’atout principal de la location meublée reste sa fiscalité avantageuse, surtout sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Voici les deux régimes fiscaux les plus courants :
💡 Astuce : Au régime réel BIC, vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain), du mobilier, et même certains frais de notaire ou de travaux. Cela permet souvent de ramener votre résultat fiscal à zéro – donc 0 € d’impôt sur les loyers ! Une optimisation puissante pour augmenter sa rentabilité nette.
Rentabilité brute : meublé en tête
En 2024, avec une tension locative toujours forte dans les villes moyennes et les grandes agglomérations, le meublé continue de séduire grâce à ses loyers plus élevés. À surface égale, un bien meublé se loue en moyenne entre 10 % et 30 % plus cher que sa version vide. Cela compense généralement les coûts initiaux de mobilier et de décoration.
Exemple concret : un studio vide loué 500 €/mois pourra passer à 620 €/mois en version meublée de standing, avec un investissement initial de 3 000 € pour l’équipement. L’opération est rapidement amortie (environ 20 mois dans cet exemple).
Mais attention : qui dit plus de rentabilité dit aussi plus de gestion…
Turnover, vacance locative : les défis à anticiper
La location meublée attire un public plus mobile : étudiants, jeunes actifs, cadres en mission. Cela génère un turnover plus fréquent, avec un risque de vacance locative plus élevé.
À l’inverse, la location vide favorise des baux plus longs et une stabilité appréciable sur le long terme, surtout dans une logique patrimoniale où vous cherchez à lisser vos revenus dans le temps.
Il est donc crucial d’analyser le profil de votre future clientèle cible :
Gestion et entretien : le meublé demande plus de travail
Il ne faut pas oublier les implications pratiques : meubler un bien, ça implique des achats réguliers, une vigilance à l’usure du mobilier (et parfois des détériorations), ainsi qu’un renouvellement partiel entre deux locataires.
À cela s’ajoute la gestion des états des lieux plus sensibles (vérification du mobilier, des équipements), sans parler des échanges plus nombreux avec vos locataires (dépannage d’appareils, petites pannes, etc.).
Si vous gérez seul, mieux vaut bien réfléchir au temps que vous pouvez consacrer à cette activité. Sinon, déléguer à une agence (en meublé comme en vide) est toujours possible… mais cela a un coût : entre 5 % et 10 % des loyers.
Et la réglementation des meublés touristiques ?
Petit détour nécessaire : beaucoup confondent location meublée résidentielle (soumise à la loi du 6 juillet 1989) et location courte durée type Airbnb. Cette dernière est fortement encadrée par la loi ELAN et les règlements municipaux, surtout à Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice.
Si vous optez pour une location meublée classique (à l’année), vous n’êtes pas concerné sauf si vous décidez de basculer en saisonnier. Dans ce cas, pensez bien à vérifier les règles d’urbanisme, les déclarations à la mairie et la possible obligation de compensation liée à un changement d’usage.
Quel est le meilleur choix à faire en 2024 ?
En résumé, voici les critères principaux à prendre en compte avant de trancher :
Personnellement, j’ai choisi le meublé pour mes premiers investissements, dans des quartiers dynamiques universitaires. En optimisant la déco, le choix du mobilier et la fiscalité, j’ai pu développer une stratégie très rentable à court terme. Mais aujourd’hui, je tends aussi vers le vide pour stabiliser mes revenus et valoriser le patrimoine de façon pérenne sur le long terme.
Le bon réflexe ? Simuler votre rentabilité nette avec différents scénarios, en incluant fiscalité, turnover, gestion… Et pourquoi pas en discuter avec un expert patrimonial ou un investisseur expérimenté.
Bonne réflexion, et surtout : que votre projet s’aligne avec vos objectifs personnels et pas seulement avec une promesse de rendement à deux chiffres.
Tristan – Rédacteur & investisseur chez Immoloc.pro