Pourquoi 2026 marque un tournant pour les locations touristiques
Si vous exploitez un Airbnb, un meublé de tourisme ou une résidence secondaire en location courte durée, 2026 ne sera pas une année comme les autres. Entre le durcissement réglementaire des grandes villes, la mise en œuvre du règlement européen sur les locations de courte durée et l’évolution de la fiscalité, vos revenus locatifs vont mécaniquement évoluer… à la hausse ou à la baisse selon votre stratégie.
Je vais être direct : le modèle “je mets mon appart sur une plateforme, ça tourne tout seul et je déclare au minimum” appartient au passé. L’État et les collectivités locales veulent :
- reprendre la main sur l’offre de logements dans les zones tendues,
- réduire la concurrence jugée “déloyale” vis-à-vis des hôtels,
- mieux contrôler les recettes fiscales liées aux locations de courte durée.
Pour vous, investisseur ou propriétaire-bailleur, la vraie question n’est pas “est-ce que ça va changer ?” mais “comment j’anticipe pour que mes revenus ne s’effondrent pas”. Entrons dans le concret.
Les grands principes de la nouvelle vague réglementaire
La réglementation des locations touristiques ne part pas de zéro. Elle repose déjà sur plusieurs textes clés que vous devez connaître, car ils servent de socle à ce qui arrive en 2026 :
- Code du tourisme – article L324-1-1 : définit le “meublé de tourisme” et encadre l’obligation de déclaration.
- Code de la construction et de l’habitation – articles L631-7 et suivants : encadrent le changement d’usage des logements (notamment dans les grandes villes).
- Loi ALUR n°2014-366 et loi ELAN n°2018-1021 : ont renforcé le pouvoir des communes pour réguler les meublés de tourisme.
- Loi de finances pour 2024 n°2023-1322 : a commencé à durcir la fiscalité des meublés touristiques, préfigurant les règles applicables à l’horizon 2026.
- Règlement européen sur les locations de courte durée (adopté en 2024, applicable progressivement d’ici 2026) : impose un cadre commun de collecte et de partage des données entre plateformes, États et communes.
À partir de ce socle, plusieurs tendances lourdes se dessinent pour 2026 :
- plus de transparence sur les données (nuitées, revenus, identité des hôtes),
- plus de pouvoir pour les mairies en zones tendues,
- une fiscalité moins avantageuse pour les locations très touristiques,
- un rapprochement progressif du régime des locations touristiques avec celui des locations “classiques”.
Ce qui va changer pour vos locations touristiques à partir de 2026
Les détails dépendront de votre ville et de votre situation, mais plusieurs évolutions sont déjà suffisamment claires pour qu’on puisse en mesurer l’impact.
Un encadrement renforcé par les communes
En pratique, les communes situées en zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, stations touristiques, etc.) vont continuer à utiliser – et parfois durcir – les outils déjà prévus par le Code de la construction et de l’habitation (art. L631-7 et suivants) :
- Autorisation de changement d’usage obligatoire pour louer un logement en meublé de tourisme de manière répétée à une clientèle de passage.
- Compensation possible : dans certaines villes, pour transformer un logement en meublé touristique, vous devez “recréer” au moins autant de mètres carrés de logement classique (souvent en transformant des bureaux ou commerces en habitation).
- Sanctions financières lourdes en cas de non-respect (jusqu’à 50 000 € d’amende par logement dans certains cas, sur la base des textes déjà en vigueur).
Avec le renforcement du cadre européen sur la transparence des données (règlement adopté en 2024), les plateformes type Airbnb, Booking, Abritel devront transmettre des informations plus complètes et plus fiables aux autorités. Concrètement : la mairie saura beaucoup plus facilement combien vous louez, à quelle fréquence… et si vous respectez les règles.
Vers des plafonds de nuitées plus stricts
Dans de nombreuses communes, la règle actuelle est déjà la suivante pour votre résidence principale :
- Maximum 120 jours par an de location en meublé touristique (Code du tourisme, art. L324-1-1).
Les discussions en cours laissent entrevoir, à l’horizon 2026, trois types de scénarios selon les villes :
- Maintien strict des 120 jours pour les résidences principales… mais avec un contrôle beaucoup plus automatisé via les plateformes.
- Réduction des plafonds locaux (ex. passer à 90 jours dans certaines zones très tendues, en s’appuyant sur le pouvoir de régulation déjà donné aux communes par la loi ELAN).
- Quotas ou interdictions de nouvelles résidences secondaires en meublé touristique dans certains périmètres (centres historiques, quartiers très sous tension).
Moins de nuits autorisées = moins de revenus bruts possibles, à prix moyen identique. La seule façon de compenser sera soit d’augmenter votre tarif à la nuit (quand le marché le permet), soit de revoir complètement votre stratégie (passer en location meublée “classique”, colocation, bail mobilité, etc.).
Une fiscalité de plus en plus serrée
La loi de finances pour 2024 (n°2023-1322 du 29 décembre 2023) a déjà envoyé un signal très clair : le régime fiscal des meublés de tourisme ne sera plus la “niche” qu’il a longtemps été.
Deux éléments majeurs pour vous à l’horizon 2026 :
- Réduction des abattements en micro-BIC pour les meublés de tourisme, surtout en zone tendue et dans les communes touristiques où la tension locative est forte.
- Distinction renforcée entre les meublés de tourisme “classés” et “non classés”, avec des avantages fiscaux potentiels réservés aux biens classés (mais sous conditions de localisation).
En 2024 déjà, les abattements ont été revus à la baisse pour de nombreux meublés touristiques. À l’horizon 2026, il faut s’attendre à ce que :
- vos revenus imposables augmentent à chiffre d’affaires égal,
- le régime LMNP au réel devienne nettement plus intéressant que le micro-BIC dans beaucoup de cas,
- les montages optimisant fortement la fiscalité (multi-biens, bascule artificielle en LMP, etc.) soient davantage scrutés.
Les règles de base resteront issues du Code général des impôts (notamment les articles 50-0 et 151 septies et suivants pour le régime BIC), mais avec des paramétrages moins généreux pour les locations très touristiques.
Concrètement, quel impact sur vos revenus locatifs ?
Pour rendre les choses plus parlantes, regardons trois profils typiques et ce que la réglementation 2026 risque de changer pour eux.
Profil 1 : studio Airbnb dans une grande ville très tendue
Avant durcissement :
- Revenu brut annuel : 20 000 €
- Location 200 nuits/an
- Micro-BIC avec abattement élevé (ex. 50–71 % auparavant selon le classement)
Après durcissement possible en 2026 :
- Plafond de nuits réduit (ex. 120 ou 90 jours) → revenu brut potentiellement limité à 12 000–15 000 €.
- Abattement fiscal plus faible → revenu imposable plus élevé.
- Contrôles facilités grâce aux données remontées par les plateformes.
Résultat : votre revenu net après impôts peut baisser fortement, parfois de 30 à 40 %, si vous ne changez rien.
Profil 2 : maison en zone rurale ou littorale peu tendue
Avant/après 2026 :
- Les plafonds de nuitées resteront souvent moins contraignants.
- La commune peut être classée en zone “moins tendue” : maintien potentiel d’un abattement plus favorable, surtout pour les meublés classés.
- La demande touristique peut rester forte voire augmenter, ce qui permet d’ajuster les prix.
Résultat : si vous êtes dans une zone touristique mais non classée comme “très tendue”, vous pouvez encore tirer votre épingle du jeu, à condition d’être irréprochable sur le plan administratif et fiscal.
Profil 3 : plusieurs biens exploités en courte durée via une société
- Durcissement potentiel des contrôles sur la qualification LMNP / LMP.
- Plus grande transparence sur les flux de revenus → moins de “zone grise”.
- Besoin de travailler finement le régime réel, l’amortissement, les frais, voire la structure juridique (société, holding).
Résultat : la rentabilité brute restera intéressante, mais la complexité fiscale et comptable augmentera. Là encore, l’anticipation est clé.
Comment adapter votre stratégie pour 2026
Vous n’êtes pas condamné à subir. En ajustant votre stratégie dès maintenant, vous pouvez limiter l’impact sur vos revenus, voire les augmenter à moyen terme.
1. Revoir l’usage du bien
- Étudier la bascule en location meublée longue durée (bail d’un an, bail étudiant, bail mobilité).
- Envisager la colocation meublée, souvent plus rentable qu’une location nue et plus stable qu’une courte durée.
- Dans certains cas, revenir à la location nue classique peut sécuriser durablement votre cash-flow, surtout si la taxe foncière augmente.
2. Optimiser la fiscalité plutôt que “subir”
- Simuler très précisément micro-BIC vs régime réel en LMNP (ou LMP si vous êtes concerné).
- Profiter de l’amortissement en régime réel pour gommer une partie du résultat imposable.
- Regarder les effets du déficit foncier si vous basculez en location nue, surtout avec des travaux de rénovation énergétique.
3. Travailler la montée en gamme
- Si vous restez en courte durée, viser un positionnement premium : meilleure déco, services, expérience clients.
- Obtenir le classement en meublé de tourisme (quand il reste fiscalement intéressant selon votre commune).
- Augmenter le taux d’occupation et le prix moyen nuitée plutôt que de chercher à “gratter” des nuits illégales.
4. Sécuriser votre conformité réglementaire
- Vérifier que vous avez bien effectué la déclaration en mairie (obligatoire, Code du tourisme, art. L324-1-1).
- Contrôler si votre ville impose un numéro d’enregistrement et un changement d’usage (CCH, art. L631-7 et s.).
- Mettre à jour vos assurances (usage “meublé de tourisme” explicitement couvert).
Ce qu’il faut retenir pour vos décisions d’investissement
En 2026, la location touristique en France sera :
- plus encadrée : heures de “far west” terminées, les mairies auront davantage de moyens de contrôle ;
- moins fiscalement avantageuse dans les zones les plus tendues, surtout sans classification et sans optimisation au réel ;
- plus sélective : les biens de qualité, bien positionnés et parfaitement en règle tireront leur épingle du jeu, les autres seront poussés vers la location classique.
Si vous envisagez un nouvel investissement locatif, mon conseil est simple :
- ne basez jamais votre business plan uniquement sur de la courte durée non optimisée ;
- modélisez systématiquement un scénario de repli : transformation en meublé longue durée, colocation, location nue ;
- intégrez dans vos calculs des hypothèses prudentes sur le nombre de nuitées et la fiscalité à l’horizon 2026.
En travaillant comme un investisseur – et non comme un simple “hôte Airbnb” – vous pouvez continuer à générer de très bons revenus locatifs, même dans ce cadre plus strict. Les règles changent, mais les opportunités restent nombreuses pour ceux qui savent s’adapter.
Si vous souhaitez que l’on décortique ensemble votre situation (ville, bien, statut fiscal, stratégie 2026), vous pouvez retrouver mes analyses détaillées et mes guides pratiques sur www.immoloc.pro.
Tristan – www.immoloc.pro